Выручка не равна доходу

В рекламных расчётах часто показывают тариф за ночь, умноженный на высокую загрузку. Но инвестор получает денежный поток после комиссий, управления, операционных расходов, налогов и ремонта. Именно эту сумму нужно делить на полный вложенный капитал.

Формула чистой доходности

Годовая чистая доходность равна чистому операционному доходу, делённому на все затраты на приобретение и запуск. В капитал включают цену объекта, оформление, мебель, комплектацию и расходы до первой брони.

Чистый операционный доход — выручка за вычетом операционных затрат, но до индивидуальных расходов на финансирование. Так два объекта можно сравнивать корректнее.

Три сценария вместо одного

Соберите консервативный, базовый и оптимистичный сценарии. Меняйте одновременно средний тариф и загрузку: в слабые месяцы обычно снижаются оба показателя.

  • консервативный сценарий проверяет выживаемость;
  • базовый опирается на сопоставимые работающие объекты;
  • оптимистичный показывает потенциал, но не должен оправдывать цену.

Расходы, которые забывают

Комиссии платформ и управляющей компании — только начало. Добавьте персонал, электричество, воду, интернет, уборку, прачечную, сад, бассейн, расходники, страхование, налоги и бухгалтерию.

Отдельно создайте резерв на замену кондиционеров, насосов, мебели и косметическое обновление. Тропический климат ускоряет износ.

Как проверить прогноз продавца

Запросите историю броней и банковские либо платформенные отчёты, если объект уже работает. Для нового проекта изучите минимум десять действительно сопоставимых вилл: одинаковый район, спальни, уровень дизайна и расстояние до точек спроса.

Нельзя переносить тариф известного бутик-отеля на обычную виллу только потому, что они находятся рядом.

Что считать хорошим результатом

Универсальной нормы нет: доходность связана с риском, сроком прав на объект, ликвидностью и объёмом личного использования. Сравнивайте виллу не с обещанием продавца, а с альтернативами при сопоставимом риске и горизонте.

Финансовая модель — прогноз, а не гарантия. Хорошая модель показывает, какие два или три допущения сильнее всего влияют на результат.